Часто задаваемые вопросы

Что можно построить на земельном участке с разрешённым использованием «под общественную застройку»?

В соответствии с пунктом 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.

Подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) установлено, что земли делятся по целевому назначению на категории, и правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и из разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Предусмотренное подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ право собственника земельного участка возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием ограничено необходимостью соблюдения требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Пунктом 2 статьи 85 ЗК РФ определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ).

Согласно пункту 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

Из ст.35 ГрК РФ следует, что в результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественно-деловые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон.

В состав общественно-деловых зон могут включаться:

  1. зоны делового, общественного и коммерческого назначения;
  2. зоны размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
  3. зоны обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
  4. общественно-деловые зоны иных видов.

Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан (п.5 ст.35 ГрК РФ).

В перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

В силу части 1 статьи 36 ГрК РФ градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей, определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Таким образом, федеральное законодательство ограничивает право собственника по использованию принадлежащего ему земельного участка посредством строительства, реконструкции находящихся на участке объектов недвижимости необходимостью соблюдения требований градостроительного регламента. Конкретный объем такого ограничения устанавливается в соответствии с градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

В соответствии с п.2 ст.7 ЗК РФ виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.

Такой классификатор утверждён Приказом Министерства экономического развития РФ от 1 сентября 2014 г. N 540.

1. Какие гарантии при операциях с недвижимостью дает своим клиентам ваше агентство?

Наши специалисты гарантируют полную конфиденциальность данных участников сделки и условий сделки. Наши клиенты могут быть уверены в полной безопасности и защите своих интересов.
Специалисты нашего  агентства недвижимости  полностью контролируют абсолютно каждый шаг сделки. Мы оказываем полное юридическое сопровождение каждого этапа сотрудничества. Все это гарантирует «чистоту» и безопасность сделки.

2. Можно ли оплатить ваши услуги безналичными способами?

Мы принимаем любые формы оплаты, удобные клиентам, главное-чтоб они не противоречили действующему законодательству и условиям договора. В некоторых случаях возможна рассрочка оплаты. Все обсуждается в индивидуальном порядке.

3. Что такое эксклюзивный договор и почему его необходимо заключать?

Эксклюзивный договор- это договор клиента с фирмой, по которому в условиях договора прописано исключительное право агентства представлять интересы клиента.
Условия эксклюзивного договора подразумевают передачу агентству недвижимости права эксклюзивных полномочий на поиск покупателей. При этом случае специалисты возьмут на себя все обязательства по договору, например, по поиску покупателей на недвижимое имущество продавца.

Особенность эксклюзивного договора в том, что в течение всего периода его действия клиент агентства не имеет права обратиться в иные риэлторские компании, а также самостоятельно продавать свой объект недвижимости. У агентства исключительные полномочия, на основании которых оно совершает необходимые действия по поиску возможных покупателей на недвижимость. В частности, наши агенты дают рекламу, ведут переговоры с потенциальным клиентом, занимаются презентацией и непосредственным показом объекта, проводят аналитику, проверяют и готовят документы к сделке, консультируют клиента, обеспечивают защиту интересов всех сторон сделки.

Эксклюзивный договор хорош тем, что он оптимальным образом учитывает интересы сразу двух сторон: самого клиента, а также агентства.

4. Какие этапы у следки купли-продажи недвижимости считаются ключевыми?

В сделке не бывает главного и второстепенного. В сделке важно все. Начиная от подготовки обьекта к продаже и до подписания акта выполненных работ проходит обычно немало времени, и постоянно возникают вопросы, требующие вмешательства специалиста.
Но , пожалуй , самым трудным этапом считаются расчеты по сделке. Каким образом передать деньги, как проконтролировать это, как доказать потом что все условия выполнены? Многие клиенты ошибочно считают, что банк ( если расчеты происходят в банке) защищает их интересы. Но ведь банк- это люди, и они запишут в договор по расчетам то, что продиктуют клиенты! Поэтому часто возникает ситуация » а нам не сказали», когда , экономя на профессиональном агенте, участники сделки » забывают» предусмотреть нюансы безналичных и наличных расчетов.

5. Чем хорош срочный выкуп недвижимости?

Срочный выкуп- это выкуп по цене, отличающейся от рыночной в меньшую сторону. Если говорить проще- с большим дисконтом.
Если Вы приняли решение срочно продать недвижимость, посоветуйтесь со специалистом из нашего агентства, может он вам предложит иные пути решения проблемы.
К примеру, к нам обратился клиент, с просьбой продать долю квартиры, доставшуюся ему в наследство. В процессе разговора, выяснилось , что второй долей владеет человек, который не против продать квартиру и разделить деньги по справедливости. В итоге вместо срочного выкупа клиенты продали квартиру по рыночной цене и выгодно вложили деньги во встречные покупки.

Иная ситуация с комнатами в многокомнатных квартирах. Если вы хотите выйти на сделку максимально быстро и получить деньги в кратчайшие сроки, Вы должны быть готовы уступить в цене. С каждым клиентом мы индивидуально обсуждаем условия выкупа и подбираем наиболее выгодные условия для всех сторон сделки.